금년 4월부터 임대차 계약을 맺은 세입자는 집주인의 동의 없이도 집주인이 국세를 미납하고 있는지 확인할 수 있게 되었습니다.
현재는 집주인의 동의를 받아야만 집주인의 세금체납을 확인할 수 있기 때문에 실제로 세입자가 이를 요청하여 확인하기에는 무리가 있다고 판단되었기 때문입니다.
4월부터는 임대차계약일부터 임차개시일까지 전국 세무서에서 집주인의 미납세금을 열람할 수 있게 됩니다.
체납세금보다 보증금 우선변제
더불어 4월부터는 만약 집주인의 국세체납으로 인하여 내가 살고 있는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때에도 국세체납금액 한도내에서 전세보증금을 최우선으로 변제받을 수 있게 되었습니다.
대부분의 세입자분들이 전세계약 후 확정일자 와 전입일자가 다른 금융권의 저당보다도 선순위라면 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어갔어도 그 대금으로 가장 먼저 전세보증금을 돌려받을 수 있다고들 알고 있는데요, 사실은 그렇지 않았습니다.
집주인이 미납한 국세가 있을 경우 체납된 세금을 먼저 제한 후에 나머지에서 보증금을 돌려받을 수 있는 것입니다. 그런데 집주인의 체납세금액이 많다면 내가 가장 최우선 순위여도 보증금을 전액 돌려받을 수 없는 상황이 발생할 수도 있습니다.
이번 4월부터 개편되는 사항은 체납세액만큼을 전세보증금으로 우선 변제 후에 나머지부터 선순위 저당권부터 지급받게 됩니다.
예를 들어서 총 경매금액 10억에 낙찰되었다는 가정하에
-- 체납세액 2억
-- 전세보증금 3억 : 2순위라고 가정
-- 금융권 6억 : 1순위라고 가정
4월 이전
1. 체납세액 2억
2. 1순위 금융권 6억
3. 2순위 전세보증금 2억 (1억을 받지 못함)
4월 이후
1. 전세보증금 2억
2. 1순위 금융권 6억
3. 전세보증금 1억
4. 체납세액 1억 (국세 1억 미납됨)
집주인의 국세체납으로 세입자가 입게 되는 전세보증금의 손해를 최소화해주겠다는 정책으로 보이는데요, 세입자들 입장에서는 안정장치가 하나 추가된 셈이어서 참 다행입니다.
그렇지만, 임대차 계약 시에는 꼭 등기부등본 확인, 중개업자 보증보험 확인 등 안전한 거래가 되어서 전세사기등의 피해가 없도록 주의를 기울이셔야 하겠습니다.
다만, 임대차계약 이후에 집주인 동의 없이 집주인의 국세체납을 확인할 수 있는 것이기 때문에,
이미 계약금 납입 상태라는 점에서
과다한 국세체납이 확인되더라도 계약금을 감수하고 계약을 무효화시키기는 어려울 수 있습니다.
따라서 계약서에 고액의 국세체납 확인 시 계약의 미성립은 집주인의 과실이라는 특이사항을 적어서 계약하시면 좀 더 안전한 계약이 될 수 있을 것입니다.
이상 2022년 4월부터 바뀌는 집주인의 국세체납에 따른 전세보증금 변제에 대해서 알아보았습니다.
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